政綱 純(まさつな まこと)
姫路生まれ姫路育ち。宅地建物取引士、FP技能士2級
松尾商会で業務の空いた時間にホームページ作成担当。
最近のマイブームは、旅行の代わりに全国の不動産会社のホームページに載っている物件情報を見ること。
検索で出る 姫路 不動産 やばい って
どういうこと？ 理由は？
姫路に転勤・就職・移住を考えてお部屋探し、家探しを行おうとしてネットで検索していたら、姫路 不動産屋 やばい という検索結果が出て姫路の不動産会社の評判、姫路が住みやすい地域なのか、治安はどうなのかと心配になっていませんか？
結論から言うとこの記事を読んで対策すれば全く心配いりません。
どうしてこういった検索結果が出るのか、どうすれば姫路で良いお部屋を見つけて新生活をスタートさせられるかを姫路のまちの不動産屋として検索結果の分析を行いつつ地域の情報や事件の背景と合わせて解説致します。
姫路 不動産 やばい の検索結果になる理由については4つ程考えられます。
目次 :Google 検索でで姫路 不動産 やばい と出る理由は？
- ■姫路駅前で不動産会社が紛争
- ■姫路の有名大家さんの破産
- ■姫路の不動産会社の倒産・保証会社倒産
- ■播州弁・祭り文化・運転マナーなど
- ■姫路不動産やばいに関するまとめ
01 姫路駅前で不動産会社が紛争
１つ目は、２０１８年頃までに姫路駅高架下の南側で営業していた不動産会社が賃貸トラブルによってJRから立ち退きを求められ、それに対抗して路上に無断で大量の看板やカラーコーン、バケツなどを置きバリケードを組んで争ったことがあり、全国ニュースなどでも取り上げられました。
今はその場所にその不動産会社はなく、看板等も撤去されているのですが
当時はコロナ前で姫路城も平成の大改修を終えて多くの観光客が訪れていた時期のため
地元民含めて多くの人がTwitterなどに姫路の不動産会社がやばいというツイートを行った結果、今もGoogleの検索のサジェストに反映されるようになりました。
02 全国で有名な姫路の大家さんの破産
２つ目は、姫路のトランプと呼ばれた不動産王の破産。
姫路には、「日本の物件、全部買うたる」という宣言をしていた姫路のトランプと呼ばれる有名な大家さんが居ました。
新聞の配達員から一代で５００億以上の借り入れを行い、５０００室以上の不動産を購入して、高級時計、絵画、車を数多く所有し、多くの新聞、テレビなどで取り上げられ、書籍も出し、全国でセミナーを行ったり、近年の不動産投資ブームで始めた新米大家さんの憧れの的でもありました。
しかし、それも長くは続かず、従業員の横領、複数の資産管理会社とトラブルによって銀行への支払いが滞っていると週刊誌で報じられ、銀行取引停止処分からの２０２０年９月に破産。
姫路のトランプがやばいとネットで話題になりました。
また、Twitterでは、年に一度、クソ物件オブ・ザ・イヤーというネットで話題になった物件やニュースをランキングにして決める行事があるのですが、破産した２０２０年は、ポケモンＧＯのパロディとしてクソ物件ＧＯというイベントも開催し「姫路のトランプの買った物件全部見たる」というテーマで全国から不動産屋さん、大家さんが集結して誰が一番多く見れるかを競い、ネットに購入した物件が次々と公開されました。
実は、破産が秒読みであるのは姫路の賃貸業者間では、ずっと周知の事実でした。
購入している物件がどれも空室多いのに銀行から融資され、新たに物件が購入される。
大部分の募集を行う資産管理会社が物件情報を把握できていない、募集を積極的に行っていない。
楽街を筆頭に多くの不動産・投資メディアは神別化して大々的に取り上げるものの実際の目に見えている空室率の実態と収支が合うとは思えない…破産は時間の問題ではないかと。
書籍を出したり、全国でセミナーを行っていた当時から異なる温度感でした。
これは後述する3つ目のことで姫路の不動産会社は、多大な影響を受けていたからかもしれません。
物件の杜撰と言える管理状況がクソ物件ＧＯやその後の競売によって可視化され、なぜ買ったのか、なぜ融資されていたのかと不動産関連業界の方から疑問の声が上がり、より 姫路 不動産 やばい という検索結果に反映につながったかと思われます。
03 姫路の不動産会社・保証会社の倒産
3つ目、一般の方には、あまり有名ではありませんが、その少し前に2015年、2016年に管理戸数が5000戸近くあると言われている大きい規模のある大手であるアパマンショップにFC店として加盟している姫路の駅前の不動産会社が倒産し、後に続くように姫路の家賃保証会社が倒産することがありました。
この不動産会社はサブリース契約という入居者の有無にかかわらず、賃料に対して一定の割合の家賃収入を不動産会社が保証する契約を大家さんと行うことで管理規模を急速に拡大していました。
計画的な運用で入居率が高いと不動産会社も利益があり、大家さんも空室時のリスクを負うことなく、安定した収入が得られるというメリットのあるサブリースですが、この不動産会社は、物件ごとの個別ではマイナスでも管理しているトータルの家賃収入と帳尻が合えば問題ないという無計画なサブリース契約を結んでいたため、入居者から入る収入とと大家さん支払う家賃の収支が合わなくなったと言われています。
徐々に大家さんへの家賃の入金が遅れていき、2015年12月24日に店舗は突然の閉鎖。
代表は音信不通の行方不明。
送金されるはずだった家賃を持ち逃げしたため、家賃が入らない大家さんが続出し、発覚。
預けた物件の鍵の所在がわからない。
契約書や契約金がどうなったかわからない。
といった声で騒ぎとなり、アパマンショップ本部は、相談窓口を設置し、事態の収拾を図りました。
さらにその後、その不動産会社と取引があった姫路の家賃保証会社も倒産し、入居者は支払ったのに大家さん・管理会社に支払いがなく、二重で請求がきていたり、保証契約がなくなったことで滞納が回収できない管理会社・大家さんも現れ、姫路の大家さん・その管理物件に住む入居者さんに不安を抱かせ、多くの姫路の管理会社も状況把握と改善のために走り回る形となりました。
この件は、大規模の不動産管理会社がサブリースで失敗し、倒産したとして全国の大家さん、不動産会社からの注目を集めました。
ただこの前後は、全国的にサブリース契約での不動産会社の倒産事件が相次いでおり、有名な事例としては2018年、【かぼちゃの馬車事件】という銀行・不動産会社・建築会社が結託して不正を行い、サブリース契約で多くの投資家・大家さんが被害を被る事件などがあります。
この他にも30年一括借り上げ保証と謡いながら家賃の減額、解約を迫ったり全国的にサブリース契約で多くの不動産トラブルが起きていたため、国土交通省は同年2018年10月に【今後の賃貸住宅管理業のあり方に関する提言】を発表。
2020年6月には、【賃貸住宅管理業の適正化に関する法律】が成立し、賃貸不動産経営管理士が国家資格となり、サブリース契約の規制や200戸以上の賃貸住宅管理業者は国土交通大臣の登録が義務付けられました。
2つ目に登場した姫路のトランプも多くの物件が管理会社との間でサブリース契約であったと言われており、空室が多い状態にも関わらず家賃が保証されていたようです。
有名なかぼちゃの馬車事件、姫路の有名大家の破産事件の前に起きたこの管理会社の破産は、不動産関連業に従事する一部以外に注目はされておりませんが、その後の問題・事件を予見させる出来事ではありました。
こちらも姫路の不動産会社がやばいらしいと検索回数を増加させた一因と言えるでしょう。
04 播州弁、運転マナー、祭り文化
最後に検索結果への影響は、上記３つより低いもののこれからの実生活への影響があると思われるのが播州弁や運転マナー、祭り文化でしょう。
■播州弁について
まず播州弁は日本一汚いと言われます。早口で怒ったように聞こえるため、ガラが悪いイメージを持たれがちです。言葉は怖く聞こえるのですが、実際怒っているのは正直稀です。
「いてこます（やっつける）」「だぼ（アホ、バカ）」、「ごうわく（いらっとする）」など怖く聞こえますが、怒ってなくても播州弁を頻繁に使う方は出てくる単語です。
関西圏の方は、感覚が伝わりやすいやすいかと思いますが、「アホ」という言葉に怒り・親しみ・尊敬・ツッコミなど複数の意味合いを持つように播州弁も各単語に同様のニュアンスが存在してます。「だぼ」なども親しみの意味で使ってたりしますので必要以上に怖がる必要はありません。
■運転マナーについて
続いて他地域に比べると運転のマナーが悪いという印象が強いのも理由の一つかもしれませんが、こちらも関西圏はどこもあまり変わらないかと思います。
昔は、暴走族等が多かったのですが、今はほとんどいません。
ただ気持ち関西圏以外のほかの地域より車間感覚が狭かったり、せっかちというのはあるかもしれませんね。
■祭り文化ついて
姫路の南側は各地で播州の秋祭りと呼ばれるお祭りが盛んです。
有名なのは神輿をぶつけ合う灘のけんか祭りですね。
この時期になると仕事よりも祭りという感覚の人がいるので姫路以外から来られた方は圧倒されることも多いです。
正直、姫路市民でも祭りのない地域に住む人間は、この温度感には、圧倒されます（笑）
祭りの時期は、建築・リフォーム工事などもストップしたりします。過去に祭りの時期に工事をするなどけしからんとクレームが発生したことがあったようですね。
また播磨地域は浜手側のほうが播州弁が使われる頻度が高まり、特に播州秋祭りのこの時期は、特に気性が高まります。
こうした背景を知らない方、家探しの時に不動産会社から各地域の特徴を教えてもらえずに移住してきた方が 姫路はやばい 姫路の不動産会社は何も教えてくれなかったという感想を抱き、伝聞され検索結果につながっているかと思われます。
ただあくまで知らずに移住してしまったがための不満の声が注目されているだけで
この祭りに参加したいがために移住してくる方は、姫路市内市外問わず多く存在しています。
中でも糸引小学校のある糸引小学校校区などは
姫路商議所が2018年に発表している2045年の人口増加予測は市内全69の小学校校区の中から一位となっており、その人気ぶりが伺えます。
スーパーなどの生活利便施設も多いのと徒歩では少し距離がありますが、山陽電鉄本線『白浜の宮』駅があったり、姫路東インターもあるので交通アクセスの良い住みやすい環境です。
若い世代の住み替えが多い傾向があり、生産年齢人口比率は市内5位となってます。
地域によって神輿のグループが分かれるため、定期的に住み替えて各地域の祭りに参加される方もいらっしゃったりします。
姫路 不動産 やばい に関するまとめ
以上、姫路 不動産 やばい というサジェストが検索結果に表示される理由です。
姫路 不動産 やばい は姫路でたまたま相次いだ不動産会社のトラブルが検索結果に反映した形で姫路の不動産会社が他地域に比べて問題があるわけではなく、全国的に起きている不動産業界でのトラブル、社会問題がたまたま集中し、悪目立ちした結果と言えるでしょう。
国内の不動産会社は、コンビニの数より多いと言われており、全国に12万社以上あり、毎年5000社以上の会社が生まれ同じくらいの数が廃業する競争率の高い過酷な業界です
人的依存度が高く、一人の営業マンが辞めてしまって経営が傾くところも少なくありません。
１，２、３に関しては、借地借家法という法律で借主保護を手厚くし過ぎた結果、貸主のリスクを和らげるためにサブリース契約、保証会社といった仕組みが考えられましたが、不動産関係の法整備が追い付かず、悪用された結果ともいえるでしょう。
悪いイメージの強い不動産業界ですが、多くの不動産会社は真面目に仕事をしております。姫路も同様のため必要以上に怖がる必要はありません。
姫路に限らず、不動産屋に行く際は、ＳＵＵＭＯやアットホームなどのポータルサイトの物件情報だけで決めずに気になる不動産屋のホームページが更新・稼働していて実態があるか、Googleマップなどの口コミなどの評判を見て参考にしましょう。
今は不動産会社で取り扱える物件数に違いはほぼありません。会社の方針や営業マンの熱意・相性で差異が生じるだけです。
ただし、全国的に不動産会社の口コミは高くなりがちですので高評価だけで選ばず、トラブルが予想できるマイナスなことが書かれた悪い口コミがないかを確認することが非常に大切です。
星１で具体的な内容が書かれてない口コミは、web制作会社の営業の一環であったり、個人的な恨みや他社からの嫌がらせのケースもありますので具体的な内容までご確認ください。
※不動産会社の中には、定期的にＧｏｏｇｌｅに書かれた悪い口コミを削除してしまう会社さんもあります。web担当として市内全域の不動産会社の動向はチェックして把握してますが、残念なことに姫路にも同様の行為を行う会社さんは存在してます。
こうしたトラブルを避けるには時間を惜しまず、複数の口コミサイトをみることをおすすめします。
姫路は、地域で雰囲気が変わるため、前情報なく、部屋探しを行って自分に合ってない地域に住んでしまい、失敗したというお声を聞くことはありますが、他地域に比べて治安が悪く、住みにくい場所というわけではありません。
姫路市内での住まい探しは人によって好みの地域は大きく別れますので地域の下調べが重要です。
不動産屋に行く際は、地域に精通してそうな不動産会社を選び、事前にそういった地域の情報をしっかり聞いて地域を選び、部屋探しをするようにしましょう。
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